موضوع سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت
تعیین سرقفلی
در اکثر شغل‌هایی که در اماکن تجاری فعالیت دارند، محل کار برای اشخاص اهمیت زیادی دارد. بدین‌صورت که وقتی فردی مغازه‌ای افتتاح می‌کند بعد از یک مدت آن محل دارای اعتباری می‌شود، آن مکان مشتری‌هایی پیدا می‌کند، حق سرقفلی ناظر به این حالت است، یعنی حقی که برای صاحب مغازه در خصوص مشتری‌ها و محل پیدا می‌شود.
چراکه در صورت تغییر محل کار، مستأجر مشتری‌های خود را از دست می‌دهد و بار دیگر باید از صفر شروع کند. با تعریف فوق مفهومی متمایز از حق کسب و پیشه و تجارت دارد و آنچه در قانون روابط موجر و مستأجر آورده شده است تعیین سرقفلی نیست بلکه حق کسب و پیشه و تجارت است. با توجه به پذیرفته شدن این حق در محاکم حتی دیوان عالی کشور، لذا در اعتبار حق کسب و پیشه و تجارت تردیدی وجود ندارد.
تعریف سرقفلی
تعریف سرقفلی حقی است معنوی که تاجر بابت تقدّم در اجاره محل و ادامه تجارت در محل کار خود دارد و جزء اموال غیرمنقول است. ارزش برند شرکت، مشتریان وفادار زیاد، روابط خوب با مشتریان، روابط خوب با کارکنان و هر نوع اختراع، حق کپی‌رایت یا فنّاوری اختصاصی، نشان‌دهنده سرقفلی است وبه‌عنوان دارایی نامشهود در نظر گرفته می‌شود زیرا یک دارایی فیزیکی مثل ساختمان یا تجهیزات نیست. در ترازنامه، در بخش دارایی‌های شرکت، منعکس می‌شود.
سرقفلی حق کسب و پیشه و تجارت چیست؟
در عرف جامعه ما و بحث‌های محاوره‌ای، این دو به یک معنی به‌کاربرده می‌شوند و گاهی از هم تفکیک می‌گردند و با معانی مختلف مطرح می‌شوند؛ اما به‌طورکلی سرقفلی مبلغی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای عقد اجاره و جدای از مال‌الاجاره از مستأجر می‌گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد؛ اما حق کسب و پیشه حقی است که به‌صورت تدریجی و با مرور زمان برای مستأجر محل به وجود می‌آید.
درنتیجه بعدازاینکه مستأجر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار به دست آورد، حقی برای او به وجود می‌آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می‌گویند.
لذا این دو در ماهیت کاملاً باهم متفاوت هستند. در قوانین سال‌های ۱۳۲۲ تا ۱۳۷۶ هرگاه از کلمه سرقفلی یادشده، منظور حق کسب و پیشه و تجارت بوده است. بااین‌وجود مشروعیت در حق کسب و پیشه و تجارت همواره ازلحاظ شرعی محل بحث و مناقشه و تردید بوده است.
اما حق سرقفلی همواره مجاز بوده است. علت اینکه حق کسب و پیشه و تجارت در قوانین ما بیشتر موردتوجه قرارگرفته بدین‌جهت بوده که مستأجر پس از صرف هزینه‌هایی موفق به کسب مشتری شده است و وقتی او را از محل بیرون می‌کنند عملاً مشتری‌های خود را که حاصل صرف زحمت و هزینه بوده از دست می‌دهد و در محل جدید بایستی بار دیگر مدتی وقت صرف کند تا مشتری جدید پیدا کند.
لذا قانون‌گذار در جهت حمایت از مستأجرها بوده است. از سال ۱۳۷۶ و پس از ابلاغ قانون روابط موجر و مستأجر، مقرر گردید در مواردی که قانون جایز بداند که اخذ سرقفلی جایز است، اما بدین استناد مطالبه هر وجهی غیر از سرقفلی ممنوع است؛ بنابراین به‌موجب این قانون، هر قرارداد اجاره‌ای که پس از سال ۱۳۷۶ در خصوص اماکن تجاری منعقدشده است، اخذ سرقفلی در آن‌ها جایز، اما حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر تعلق نمی‌گیرد.
در ارتباط با تعریف و توصیف ماهیت حقوقی حق کسب و پیشه و سرقفلی گفته‌شده «سرقفلی پولی است، وجهی است یا مالی است که توسط مستأجر اول از مستأجر دوم دریافت می‌شود و یا توسط مستأجر به مالک در زمان انعقاد عقد اجاره و آغاز رابطه استیجاری پرداخت می‌شود. این وجه یا پولی که ابتداً مستأجر اول به مالک پرداخت می‌کند یا مستأجر دوم که با اجازه مالک توانسته بیاید و ملک را از مستأجر اول دریافت بکند با رعایت مقررات حاکم توسط او به مستأجر اول پرداخت می‌شود، این وجه عنوانش سرقفلی است..»
تغییرات داریم میدیم
اما حق کسب و پیشه و تجارت «حقی است برای مستأجر اعم از پیشه‌ور و بازرگان و متعلق کسانی که از محل اجاره مکانی امرارمعاش می‌کنند حتی اگر بازرگان هم نباشند». آنچه از روح قانون سال ۱۳۳۹ تراوش می‌شود. شهرت تجاری و وجود مشتریان عناصر سازنده در این مقوله نیست. مرحوم دکتر کاتوزیان تعریفی که از حق کسب و پیشه ارائه می‌کنند ، می‌گویند حقی است بر مشتریان دائم و سرمایه تجارت‌خانه، در معنای محدود ایشان اعتقاددارند که اگر مستأجر متصرف در زمان تخلیه بخواهد از حق رجحانش، حق اولویتش استفاده کنند به این حق کسب و پیشه می‌گویند.
کسب و پیشه یک حق تدریجی الوصول است که به‌مرورزمان به‌واسطه حضور مستأجر در محل، ایجاد مشتری، رونق اقتصادی برای او تولید می‌شود. هرگاه سیر قانون‌گذاری را مطالعه و بررسی کنیم بهتر می‌توانیم به این مفاهیم نزدیک بشویم، اولین قانونی که در این باب واردشده، قانون مالک موجر و مستأجر سال ۱۳۳۹ است.
متن یکی از مقرراتی که در باب قانون سرقفلی حول‌وحوش قانون سال ۱۳۳۹ وضع‌شده را بیان می‌کنیم. ماده ۲ قانون تملیک زمین‌ها برای اجرای برنامه‌های شهرسازی مصوب سال ۱۳۳۹، هرگاه ملک یا مستغلاتی که در نقشه شهرداری واقع و برابر این قانون نسبت به آن عمل می‌شود محل کسب باشد هیئت کارشناسان بدوی یا تجدیدنظر مکلف هستند در ارزیابی املاک به ارزش سرقفلی مستأجر را به‌طور تقریبی تعیین نمایند و در این صورت شهرداری به ترتیبی که برای پرداخت در این لایحه قانون تعیین‌شده بهای ملک را به مالک و ارزش سرقفلی را به مستأجر پرداخت خواهد کرد.
در مقررات پراکنده‌ای که حول‌وحوش قانون سال ۱۳۳۹ وضع‌شده است بیشتر قانون‌گذار وقت دنبال این بود که اگر شهرداری، مؤسسات عمومی و یا دولت، درصدد تخلیه مکان تجاری هستند به قیمت واقعی و عادله، حق سرقفلی مستأجر را در نظر داشته باشند تا این زمان سرقفلی وارد مقررات تقنینی حاکم بر رابطه موجر و مستأجر نشده بود.
این وضع ادامه دارد، بعد از سال ۱۳۳۹، قانون سال ۱۳۵۶ تصویب و ابلاغ می‌گردد، مهم‌ترین قانون حاکم بر به رابطه موجر و مستأجر در املاک تجاری قانون سال ۱۳۵۶ است. نکات بسیار جالبی هم دارد.
این قانون همان‌گونه که در ادامه عرض خواهد شد مورد وفاق و موردتوجه و التفات فقها قرار نگرفته است، میدانید که شرع ما، نظر فقهای ما بر این است که اصل بر عدم ولایت است، اصل بر عدم سلطه است، کسی حق ندارد بر مال دیگری چیره بشود، اینکه مستأجر ولو به بهانه حضور طولانی‌مدت در عین مستأجرِ، صاحب حقی بشود، بر محل و مانع حقوق مالک بشود، مالک نتواند محل را تخلیه کند، مالک نتواند اجاره‌بهای اضافه از او بگیرد، این خلاف اصل تسلیط است، خلاف اصل سلطه بر مال دیگری است، خلاف اصل ولایت بر مال دیگری است،
پس تا اینجا ما دوتا قانون را مرور کردیم، قوانین سال ۱۳۳۹ و ۱۳۵۶، همان‌گونه که میدانید در قانون سال ۱۳۵۶ هم قانون‌گذار اصطلاح سرقفلی رو بکار نبرده است تا اینجا هرچه هست حق کسب و پیشه و تجارت است. تا اینکه به ماده‌واحده‌ای برخورد می‌کنیم در سال ۱۳۶۵، در قانون سال ۱۳۶۵، همان چیرگی عرف باعث شده که اصطلاح سرقفلی در قانون منعکس بشود. «متن ماده‌واحده سال ۱۳۶۵ از تاریخ تصویب این قانون کلیه اماکن استیجاری که با سند رسمی بدون هیچ‌گونه سرقفلی و پیش‌پرداخت به اجاره واگذار می‌شوند.
در رأس انقضای مدت اجاره مستأجر موظف به تخلیه آن هست. مگر آنکه مدت اجاره با توافق طرفین تمدید شود. در صورت تخلف دوایر اجرای ثبت مکلف به اجرای مفاد قانون هستند
در این قانون دو عنصر آورده شده یکی سند رسمی و دو پرداخت وجهی بانام سرقفلی، اولین قانونی که در نظام تقنینی ما در روابط بین موجر و مستأجر از موضوع سرقفلی صحبت به میان آورده همین قانون سال ۱۳۶۵ است. همان‌گونه که قبلاً بیان شد در قانون محدوده سال ۱۳۳۹ چندین مقرره ای داریم که در کلمه سرقفلی در آن‌ها کاربرد و انعکاس یافته بود، ازجمله مقرراتی که در مورد تملک زمین‌ها بود، تکالیفی که دولت، شهرداری و مؤسسات عمومی داشتند، نسبت به کسانی که ملکشان را تخلیه می‌کردند؛ اما در روابط موجر و مستأجر کاربردی نداشت. برای اولین بار در قانون سال ۱۳۶۵، قانون‌گذار گفته که اگر رابطه استیجاری مستند به سند رسمی باشد، نه سند عادی، دوم وجهی پرداخت‌نشده باشد امکان تخلیه است، مفهوم مخالف این است که اگر مستأجر رابطه خودش را مستند به سند رسمی کرده باشد و وجهی پرداخت کرده باشد.
بنام پیش‌پرداخت یا بانام سرقفلی، او دارای سرقفلی است، نمی‌شود تخلیه او را خواست مگر در صورت پرداخت مبلغ سرقفلی، این قانون ماده‌واحده سال ۱۳۶۵ است. در سال ۱۳۶۹ دوباره یک ماده‌واحده دیگری تصویب شد، چیز تازه‌ای برقرار نکرد، تأکید کرد بر همان مقررات سابق، اما در سال ۱۳۷۶ قانون‌گذار تحول دیگری ایجاد کرد و این هم به دلیل پیش‌گفته که قانون‌گذار مترصد فرصتی بود تا بین حقوق مالک و مستأجر آشتی ایجاد کند. این‌طور نباشد که تا ابدالدهر به هر شکل و به هرگونه که مستأجر اراده و میل کرده، مکان تجاری دیگری را در اختیار داشته باشد.
قانون‌گذار در این قانون آمده گفته که اگر وجهی پرداخت بشود به‌عنوان سرقفلی موجر در صورتی می‌تواند ملک را تخلیه نماید که سرقفلی را به نرخ روز پرداخت نماید. خواه رابطه استیجاری مبتنی بر سند رسمی باشد و خواه سند عادی، مستأجری می‌تواند پس از گرفتن سرقفلی ملک را تخلیه کند. شرط تخلیه پرداخت سرقفلی است.
بنابراین تا سال ۱۳۶۵ ما اصطلاحی بنام سرقفلی نداریم
از سال ۱۳۶۵ حق سرقفلی صورت قانونی پیداکرده در رابطه موجر و مستأجر به‌شرط آنکه رابطه مبتنی بر سند رسمی باشد.
از سال ۱۳۷۵ صورت قانونی یافته به‌صورت مطلق، نه نسبی و نه مشروط، حتی اگر رابطه استیجاری مبتنی بر سند رسمی هم نباشد.
اندک توضیحی در مورد قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، گفتیم که این قانون می‌شود گفت مهم‌ترین قانون حاکم بر روابط موجر و مستأجر در ارتباط با اماکن تجاری است. در این قانون چند تا ویژگی خاص هست.
اول اینکه حق کسب و پیشه را به رسمیت شناخته است.
عدم امکان تخلیه مستأجر را اصولاً به رسمیت شناخته است.
قانون بسیار خاصی است که معطوف و مرتبط با قواعد آمره و نظم عمومی است.
وفق ماده ۳۰ همین قانون با توافق با تراضی قابل تخطی نیست.
دعاوی منبعث از این قانون، دعاوی تخلیه اگر از ناحیه موجر باشد، امکان تخلیه میّسر نیست مگر بنا به شرایط و وضعیتی که خود قانون اعلام کرده، تخلیه بنابه نیاز شخصی، تخلیه به لحاظ تحدی و تخریب، تخلیه به لحاظ عدم پرداخت اجاره بهاء، تخلیه به لحاظ نوسازی و تجدید بنا، جنبه‌های تخلیه یا متضمن اسقاط کلی حق کسب و پیشه مستأجره، یا اسقاط نسبی آن، یا هیچ تأثیری در حق کسب و پیشه مستأجر ندارد، یعنی در سه بخش ما تخلیه بر اساس قانون سال ۱۳۷۶ داریم:
تخلیه‌ای که مستلزم حق کسب و پیشه مستأجر است با نظر قاضی و با برآورد کارشناس رسمی دادگستری.
تخلیه‌ای که به‌واسطه تخلف مستأجر مستلزم سقوط کامل حق کسب و پیشه اوست.
تخلیه‌ای که موجب اسقاط حق کسب و پیشه مستأجر به‌صورت نسبی است.
اگر مستأجر مورد اجاره را به غیر منتقل کند، مالک می‌تواند تقاضای تخلیه نماید با پرداخت نصف حق کسب و پیشه.
اگر مستأجر تعدی و تفریط بکند، تغییر شغل بدهد، مالک می‌تواند تقاضای تخلیه او را بکند بدون آنکه هیچ‌وجهی به او پرداخت بکند.
اگر مالک به‌واسطه نیاز شخصی یا به‌واسطه تجدید بنا در پی تخلیه باشد می‌تواند تقاضای تخلیه بکند، ادعای خودش را اثبات بکند با پرداخت کامل حق کسب و پیشه،
کلیات قانون سال ۱۳۷۶ بر اساس مواد ۱۵، ۱۴ و ۱۹ این قانون امکان تخلیه عین مستأجره که مستأجر دارای حق کسب و پیشه است در سه حالت متصوّر است:
تخلفات مستأجر به‌گونه‌ای که حق کسب و پیشه او را به‌طور کامل ساقط سازد، مصادیق، تخلف از نوع تعدی و تفریط، تخلف از نوع تغییر شغل، در بحث تغییر شغل عموماً قضات در رویه قضایی نگاه می‌کنند اگر شغلی که تغییریافته داخل همان صنف باشد، مثلاً فروشگاه سامسونگ لوازم صوتی تصویری داشته و تغییر دادند به فروش لوازم‌خانگی تغییریافته است، آموزشگاه مهارتی داشته و تغییر شغل داده به حوزه آموزش ولی در رشته دیگری صورت گرفته، این‌ها را مصداق تخلف از تغییر شغل نمی‌دانند. رویه قضایی عموماً این‌گونه است. این دو حالت یعنی تخلف مستأجر از نوع تغییر شغل و تعدی و تفریط مصداق جنبه‌ای از تخلف است که حق کسب و پیشه به‌طور کامل ساقط می‌شود.
توضیحی در مورد تعدی و تفریط، این موضوع بسیار محل مناقشه است، اینکه چه‌کارهایی مصداق تعدی و تفریط است، در این زمینه کارشناس پس از مراجعه به محل در مورد روابط موجر و مستأجر به قاضی گزارش خواهد کرد که چه تغییراتی در ملک صورت گرفته مثلاً مستأجر اقدام به ساخت بالکن کرده است، مثلاً مستأجر کف عین مستأجره را کف‌پوش کرده است، در این بخش کارشناس حق اظهارنظر حقوقی در خصوص تعدی و تفریط را ندارد فقط مشاهدات خود را به قاضی پرونده گزارش می‌کند.